1、 什么是“物业”?

　　是指已建成并投入使用的各类建筑物及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类建筑物”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路等等。

　　2、 什么是“物业管理”?

　　是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　3、 什么是“业主”?

　　是指“房屋所有权人”，即物业的所有权人。

　　4、 业主在物业管理中的权利和义务是什么?

　　权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(4)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(5)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(6)监督业主委员会的工作;

　　(7)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(10)法律、法规规定的其他权利。

　　义务：

　　(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫 生的维护等方面的规章制度。

　　(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(5)按时交纳物业服务费用;

　　(6)法律、法规规定的其他义务。

　　5、物业服务费都包含什么?

　　(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(2)物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用;

　　(3)物业管理区域清洁卫生费用;

　　(4)物业管理区域绿化养护费用;

　　(5)物业管理区域秩序维护费用;

　　(6)办公费用;

　　(7)物业服务企业固定资产折旧;

　　(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(9)经业主同意的其它费用。

　　6、物业服务合同包括哪些内容?

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　7、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?

　　(1)建设单位应当在房屋出售之前，制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定;但建设单位制定的《临时管理规约》不得侵害物业买受人的合法权益，并应在物业销售前向物业买受人明示，予以说明。

　　(2)住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　(3)建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。

　　(4)应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　(5)应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　8、不交物业服务费，应承担哪些法律责任?

　　国家《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业企业可向人民法院起诉。这一规定保障了物业服务企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。

　　9、物业使用中禁止的行为有哪些?

　　(1)擅自改变房屋用途，对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走廊、户外墙等进行违章凿、拆、搭等;

　　(2)存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

　　(3)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(4)私自占用绿地，损毁树木、园林和公共设施;

　　(5)超出规定标准的口音;

　　(6)乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植;

　　(7)改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质;

　　(8)未经批准饲养禽畜;

　　(9)未采取防止附落伤人的保护措施而在阳台摆放物品;

　　(10)损毁、涂改园林艺术雕塑，占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施从事摆摊设点等活动，影响其他正常使用功能;

　　(11)在屋顶堆放物品或在阳台、露台、楼板上超载铺设地面材料、堆放物品;

　　(12)法律、法规和规章及管理规约禁止的其他行为。

　　10、为什么建立物业专项维修资金?

　　物业专项维修资金是专项用于物业共用部位和设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金，是延长房屋使用寿命、保证房屋质量的“保险金”和“养老金”。对保持和提高房屋的完好程度与使用功能及物业的保值、增值均有重要意义。为此，国务院和国家建设部、财政部就住宅共用部位和设施设备维修资金归集、使用和管理相继出台了一些政策、法规，确定了维修资金管理制度。

　　11、什么是物业共用部位和设施设备?

　　物业共用部位包括结构相连或具有共用性质的房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

　　物业共用设施设备包括物业小区或单幢房屋建设费用已摊入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、楼梯、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、单元进户门、非经营性车场车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　12、物业专项维修资金与物业服务费之间有什么区别?

　　两者的区别是物业服务费主要用于物业小区共用部位的日常管理和设施设备日常运行、维护和小修。专项维修资金则是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。但物业管理区域内属于公共事业等部门负责管理的设施设备维修、养护所发生的费用，由相关专业部门负责。

　　13、建设工程保修期限如何规定?

　　在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;(3)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年;(5)墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;(6)地面空鼓开裂、大面积起砂为1年;(7)门窗翘裂、五金件损坏为1年;(8)卫生洁具为1年;(9)灯具、电器开关为6个月。上述项目保修日期从建设工程综合验收合格之日计起。

　　14、物业专项维修资金的管理原则、使用原则是什么?

　　我市物业专项维修资金管理严格遵循“业主所有、专户存储、按幢建帐、核算到户、政府监管、专款专用”的管理原则，其使用按照谁受益谁承担的原则进行分摊。

　　15、申请使用维修资金要具备什么条件?

　　(1)维修资金归集到位;

　　(2)共用部位、共用设施设备保修期满;

　　(3)维修项目符合物业共用部位和设施设备维修、更新、改造的范围;

　　(4)业主大会或业主委员会及符合分摊原则的受益业主同意作用。

　　16、申请使用维修资金的程序：

　　(1)业主委员会成立前，发生的物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造，原则上不得使用维修资金。如确需使用的由社区居委会或建设单位向市建设行政部门提出使用计划，经批准后使用。

　　(2)业主委员会成立后，维修资金的使用，由业主委员会向市建设行政部门书面申请，同时提供业主大会同意使用维修资金的决议文件，经批准后使用;

　　(3)业主委员会或业主不同意使用维修资金的，但法律、规章和有关技术标准规定必须维修的，由社区委员会或物业管理企业向市建设行政部门提出申请，市建设行政部门组织专家论证后，由市建设行政部门组织维修，其费用支出按物业管理区域受益业主拥有房屋建设面积比例共同承担。

　　17、业主与物业服务企业的关系。

　　不少人对物业管理存在认识上的误区：有的认为物业服务企业与业主之间是管理者与被管理者的关系;有的则认为业主与物业服务企业之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难于开展。

　　其实，在物业管理工作中，物业服务企业受托对物业实施管理;给业主和使用人提供服务，物业服务合同一签订，双方就是平等的合同约定关系，没有主次之分。

　　18、物业服务费何时开始计取。

　　物业费一般从开发建设单位通知业主办理入户手续时开始计取。因为此时房屋具备入住使用条件，物业企业已开始对小区进行前期物业管理。也有物业服务企业以业主办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业服务费计取另有约定的除外。

　　19、房子已买但没入住，还需要交物业服务费吗?

　　业主支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定。物业服务企业依照合同履行义务，提供的服务是一种公共性服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。虽然个别业主没有实际在小区内居住，但是物业服务企业对于小区内的保洁、保安、绿化、房屋及公共设施设备的维修、保养等日常管理工作已经展开，并未困此而减少工作量和费用支出。物业服务企业基于合同履行义务，业主们同样也应依据合同履行支付管理费的义务。

　　物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，因此无论业主是否实际居住，从办理入住手续之后就应如期交付物业服务费。

　　20、公共区域的照明费用，谁来负担?

　　公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，业主除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

　　21、电梯费用，低层业主是否应承担?

　　电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维修费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间。

　　22、业主装修时，是否应向物业企业交纳装修押金?业主可以占用公共楼道吗?

　　业主对房屋进行二次装修已是普通现象，为了保证业主装修不破坏房屋主体结构，保证房屋的安全使用，业主在装修时，物业企业一般都收取装修保证金，而且还须签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容。

　　公共楼道属于公共地方和设施，根据《物业管理条例》(国务院令第504号)和《葫芦岛市物业管理办法》有关规定：产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在房屋共用部位乱堆乱放。如产权人和使用人违反规定的，物业服务企业有权劝阴、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求恢复原状、赔偿损失。